1. Не пытайтесь убить двух зайцев, используя сдаваемую квартиру как склад ненужной мебели и домашней утвари. Сохранность вашего имущества в данном случае вам никто не гарантирует, а арендная ставка может существенно уменьшиться.
2. Если квартира пустая, а ремонт или покупка мебели не по карману, можно найти нанимателя, который приведет жилище в порядок в счет арендной платы. Часто случается, что съемщик перед угрозой повышения арендной ставки просто панически боится делать ремонт в арендуемой квартире. Оговорите этот вопрос заранее.
3. Сдача жилья в аренду - это услуга, которая стоит денег, но вместе с тем подразумевает добропорядочные отношения. Если вы будете излишне подозрительны к вашим временным жильцам, при любом удобном случае наведываясь к ним с ревизией или начнете постоянно повышать арендную плату, будьте готовы к адекватной реакции. Даже у самого "тихого" съемщика возникнет желание сделать прощание с квартирой запоминающимся: съехать, не оплатив последний месяц проживания и не оставив ключей, или просто вырезать инициалы на ручке кресла... Никто не заставляет вас дружить с квартиросъемщиком семьями, но элементарное уважение к нему избавит вас от многих проблем.
Прелюдия к съему
До сих пор существует мнение, что сдача жилья в аренду - легкий способ заработать деньги. Достаточно свезти в квартиру ненужный мебельный хлам и можно заселять жильцов. Другая крайность - убежденность, что дорогой ремонт позволит сделать арендную ставку "запредельной" и быстро окупить затраты. На самом деле квартиру следует подготовить к аренде, но при этом нужно руководствоваться принципом "разумной достаточности".
Причины, побуждающие сдавать жилье в аренду, бывают разными. Для одних собственников это возможность доверить квартиранту уход за домашними животными и цветами в период отсутствия, для других - временное финансовое подспорье, для третьих - бизнес. Но в любом случае собственник должен не только подготовить квартиру к аренде, но также обслуживать в дальнейшем: делать необходимый ремонт, чинить сантехнику...
Отличительная черта рынка аренды типового жилья в наши дни - дефицит предложения, который наиболее заметен в конце лета. Следовательно, владелец любой квартиры без труда находит нанимателя. Но чтобы получить максимально высокий доход и вместе с тем свести к минимуму риски, будущему наймодателю нужно провести небольшое маркетинговое исследование. Допустим, вы - владелец типовой однокомнатной квартиры, расположенной недалеко от остановки. Сначала необходимо определить возможный размер арендной ставки при нынешнем состоянии жилья. Уточним, речь идет о реальной рыночной оценке, которая в дальнейшем позволит сдавать квартиру без "простоев". Для этого достаточно проанализировать объявления об аренде аналогичных квартир или обратиться к риэлтерам. Если состояние жилья ( 1-комн. кв-ра) и его обстановка оставляют желать лучшего (ободранные обои, разбитая сантехника и неработающий холодильник), то "красная цена" составит 5-7 тыс. руб. в месяц. Ремонт десятилетней давности, кухня советского производства, обычная сантехника, холодильник "Саратов", стиральная машина, исправный отечественный цветной телевизор и минимум мебели поднимут ставку уже до $7-9 тыс. руб. Тот же самый набор в хорошем состоянии вкупе со "свежим" ремонтом увеличат эту сумму до 10-12 тыс. руб.Квартира и ее "окружение"
Второй шаг - оценка "потенциала" квартиры: может ли она приносить больший доход и при каких условиях. Для многих съемщиков сегодня решающее значение имеет безопасность входа (район, домофон, стоянка), развитая инфраструктура района, социальный статус соседей. Респектабельные апартаменты в грязном подъезде с "наскальной живописью" выглядят менее привлекательно, чем скромно обставленное чистое жилье в доме с аккуратным подъездом. Поэтому если ваш подъезд находится в плачевном состоянии, делать в квартире "евроремонт" для того, чтобы поднять арендную ставку, - неразумно. Квартира, скорее всего, будет "простаивать". В результате владелец будет вынужден прекратить поиск арендаторов или снизить "заряженную" арендную ставку. Точно также долго могут окупаться расходы на дорогой ремонт квартиры "на выселках". Такие отдаленные р-на как Сокол, новолипецк, Тракторный, Сырский рудник - традиционно меньше пользуются спросм. Но это касается, прежде всего, однокомнатных квартир. Для съемщиков двух- и трехкомнатных квартир удаленность не всегда имеет значение, так как эти наниматели обычно имеют собственный автомобиль.
"Рейтинг" района
Ставка аренды жилья прежде всего определяется местом, где расположен дом. Чтобы использовать весь "потенциал" квартиры в районе, рейтинг которого на рынке аренды невысок, капитальные вложения не требуются. Если в квартире уже несколько десятилетий не было ремонта, достаточно сделать "легкую косметику" (ремонт поверхностей без перепланировки и разводки инженерных сетей) и заменить сломанную сантехнику.
В том случае, если район котируется на рынке аренды или считается перспективным, а состояние парадной и прилегающей к дому территории можно оценить как нормальное, будущему наймодателю предстоит определить объем инвестиций. Оговоримся сразу: денежные вложения в улучшение качества жилья оправдают себя в случае, когда вы планируете сдавать квартиру в течение нескольких лет.
Допустим, сейчас ваше жилье может быть сдано за 7 тыс. руб., но расположение в районе с развитой торговой, транспортной и досуговой инфраструктурой позволяет "перевести" квартиру в другой "ценовой класс". Чтобы повысить ставку на 2-3 тыс. руб. (при условии, что вы сдаете ее без перерывов, это принесет дополнительные 24-36 тыс. руб. в год), квартира должна отвечать нескольким требованиям. Обычно в таком жилье - полностью укомплектованная кухня, холодильник с нормальной морозильной камерой, железная входная дверь, стиральная машина-автомат, хорошие оконные переплеты и функционирующая без проблем сантехника. Для комнаты достаточно мягкой "тройки", шкафа и журнального столика с телевизором. В этом "классе" жилья нет особых требований к производителям мебели, техники и отделочных материалов: это может быть и мебельный гарнитур 1980-90-х годов, по случаю приобретенный в комиссионке, или "отписанный" вами из вашей основной квартиры. Если квартира нуждается в "косметике" и вы собираетесь привлечь к работам специалиста, то будьте готовы заплатить за ремонт жилой комнаты и прихожей и кухни. Дороже всего стоят "косметические операции" в санузле.
При арендной ставке свыше 13 тыс. руб. в квартире желательно установить сигнализацию, стеклопакеты (особенно когда окна выходят на проезжую часть), приобрести на случай отключения горячей воды бойлер и микроволновую печь.
Подведем итог
Возьмите калькулятор и подсчитайте, во сколько обойдутся изменения и как скоро они окупятся. При оценке рентабельности учтите также возможные расходы по эксплуатации квартиры (протечки, засор канализации и т. п.), амортизацию мебели и бытовой техники. Как считают риэлтеры, "разумный" срок окупаемости таких "предарендных" вложений составляет 1-3 года.
Три совета как сдать квартиру
1. Не пытайтесь убить двух зайцев, используя сдаваемую квартиру как склад ненужной мебели и домашней утвари. Сохранность вашего имущества в данном случае вам никто не гарантирует, а арендная ставка может существенно уменьшиться.
2. Если квартира пустая, а ремонт или покупка мебели не по карману, можно найти нанимателя, который приведет жилище в порядок в счет арендной платы. Часто случается, что съемщик перед угрозой повышения арендной ставки просто панически боится делать ремонт в арендуемой квартире. Оговорите этот вопрос заранее.
3. Сдача жилья в аренду - это услуга, которая стоит денег, но вместе с тем подразумевает добропорядочные отношения. Если вы будете излишне подозрительны к вашим временным жильцам, при любом удобном случае наведываясь к ним с ревизией или начнете постоянно повышать арендную плату, будьте готовы к адекватной реакции. Даже у самого "тихого" съемщика возникнет желание сделать прощание с квартирой запоминающимся: съехать, не оплатив последний месяц проживания и не оставив ключей, или просто вырезать инициалы на ручке кресла... Никто не заставляет вас дружить с квартиросъемщиком семьями, но элементарное уважение к нему избавит вас от многих проблем.
